貸款利率如何形成

文件定位

本文件說明貝殼貝克如何評估貸款利率，以及貸款利率如何形成。

貸款利率並非依單一條件決定。也不是單純依個人信用條件決定。而是依據資產價值、安全邊際、流動性、權利條件及債權保障能力等因素綜合評估後形成之結果。

為什麼每個人的利率不同？

許多人在申請不動產擔保貸款時，最常提出的問題之一是：

為什麼我的利率比較高？
為什麼別人的利率比較低？

從貝殼貝克的角度來看，貸款利率並不是對個人的評價。而是反映：

這次使用不動產價值後
還保留多少安全邊際

因此，即使兩間房屋市值相同，仍可能因安全邊際不同，而形成不同貸款條件。

利率形成的核心邏輯

章節目的

說明貸款利率如何形成。

貸款利率並非由單一數字決定。而是依據資產使用後所保留之安全邊際及風險條件形成。

制度摘要

貸款利率並非單純依照職業、收入或信用分數決定。但職業、收入及信用條件，仍可能影響最終貸款利率。

在貝殼貝克的評估架構中，不動產價值、安全邊際及債權保障能力，主要決定案件是否具備承作條件，以及可形成多少核貸額度。

而職業、收入及信用條件，則主要影響同一額度條件下的貸款利率。

因此，職業、收入及信用條件較佳者，即使取得相同核貸額度，仍可能適用較有利的貸款利率。

利率形成架構

不動產價值

安全邊際

核貸額度

職業／收入／信用條件

最終貸款利率

第一步｜不動產價值

貸款利率形成的起點，仍然是不動產價值。

不動產價值越容易確認，成交資訊越完整，未來處分能力越容易判斷，通常代表風險較容易評估。

因此，不動產價值並非直接決定利率，但會影響後續安全邊際評估。

第二步｜前順位債權負擔

同樣市值的不動產，若前順位貸款不同，安全邊際也會不同。例如：

兩者市值相同，但可使用價值完全不同。

因此，前順位債權負擔會影響：

安全邊際

核貸額度

貸款條件

第三步｜流動性

相同市值的不動產，流動性可能完全不同。例如：

市中心住宅 與 高總價別墅

雖然估值可能相近，但買方深度、成交速度及市場接受度可能存在差異。

因此，流動性較低之資產，通常需要保留較高安全邊際。

第四步｜權利條件

權利條件同樣會影響貸款條件。例如：

• 持分產權
• 權利關係較複雜
• 共同共有案件
• 特殊用途不動產

不同權利條件，代表不同法律程序成本及未來處分能力。

因此，權利條件也會影響安全邊際要求。

第五步｜安全邊際

安全邊際是貸款利率形成的核心。安全邊際代表：

貸款成立後
資產還保留多少保護空間

安全邊際越高，代表：

• 債權保障空間越大
• 風險緩衝空間越大

安全邊際越低，代表：

• 債權保障空間越小
• 風險緩衝空間越小

因此，貸款利率通常會反映不同安全邊際條件。

第六步｜個人條件

章節目的

說明職業、收入及信用條件如何影響貸款利率。

制度摘要

個人條件

貝殼貝克評估貸款條件時，除不動產價值、安全邊際及流動性外，亦會參考：

• 職業
• 收入
• 信用條件
• 還款紀錄

上述條件並非決定核貸額度之主要因素，但可能影響最終貸款利率。

例如：

兩者可能取得相同核貸額度，但適用之貸款利率可能不同。

利率不是人格評價

貸款利率不應被理解為：

你是不是比較差？

也不應被理解為：

你是不是比較好？

在不動產擔保貸款中，貸款利率更接近於：

資產使用後
所保留安全邊際的反映

當資產保留較高安全邊際時，貸款條件通常較有利。當資產保留較低安全邊際時，貸款條件通常會反映較高風險。

貸款利率區間

貝殼貝克目前貸款利率區間約為：

7.2% ～ 16%

實際貸款利率仍應依：

• 不動產價值
• 安全邊際
• 流動性
• 權利條件
• 職業
• 收入
• 信用條件

等因素綜合評估後決定。

延伸閱讀

資產活化中心

貝殼貝克協助不動產持有人在保留合理安全邊際的前提下，使用不動產中的部分價值；依資產價值、權利條件、流動性與債權保障能力綜合評估案件。

額度如何形成

核貸額度並非市值乘以固定比例，而是依不動產價值、前順位債權、一般土地增值稅、流動性、權利條件及安全邊際綜合評估後形成。

可承作與不承作案件

依不動產價值、市場流動性、權利完整性、安全邊際及債權回收能力綜合評估案件，說明較適合承作、需審慎評估與原則不承作的案件條件。

申貸流程

從提交資料、不動產估價、權利文件查核、使用權狀況確認、安全邊際評估，到條件確認、法院公證、抵押權設定與撥款，完整說明貝殼貝克十步驟申貸流程。

申貸人權益保障

條件事前說明、費用透明、自主決定、個人資料保護與公平審核，貝殼貝克以十項申貸人權益保障原則，建立公開、透明且可理解的申貸流程。