額度如何形成

文件定位

本文件說明貝殼貝克如何評估不動產可使用價值，以及核貸額度如何形成。

核貸額度並非依房屋市值乘以固定比例計算。而是依據不動產價值、前順位債權、流動性、權利條件及安全邊際等因素綜合評估後形成之結果。

為什麼房屋市值不等於核貸額度？

許多人在評估不動產貸款時，第一個問題通常是：

我的房子值多少錢？

然而，不動產市值與核貸額度相關，但並非同一件事。

市值回答的是：

這項資產值多少錢？

核貸額度回答的是：

這項資產有多少價值適合被使用？

因此，相同市值的不動產，仍可能因不同條件而形成不同核貸額度。

額度形成的核心邏輯

章節目的

說明貝殼貝克如何透過資產評估形成核貸額度。

核貸額度的目的並非使用全部不動產價值，而是在保留合理安全邊際之前提下，形成可使用價值。

制度摘要

額度形成架構

不動產市值

前順位債權

一般土地增值稅

流動性

權利條件

安全邊際

核貸額度

第一步｜不動產估價

額度形成的起點為不動產估價。貝殼貝克評估不動產價值時，並非單純參考單一估價來源。而會綜合：

• 實價登錄
• 區域成交行情
• 房仲市場資訊
• 法拍市場資訊
• 市場供需狀況
• 未來流動性條件

進行綜合評估。

不動產價值並非越高越容易取得較高額度。真正重要的是：

價值是否真實 以及 未來是否具備合理流動性

第二步｜前順位債權

當不動產已存在其他貸款時，需先確認前順位債權金額。前順位債權金額包含：

• 銀行貸款
• 租賃公司貸款
• 其他已設定之債權

前順位債權越高，可使用價值越少。例如：

不動產價值 1000萬元
前順位債權 500萬元

此時可供評估之剩餘空間，已與完全無貸款之不動產不同。

第三步｜一般土地增值稅

一般土地增值稅屬於不動產未來處分時可能發生之必要成本。

因此，貝殼貝克於風險評估時，會將一般土地增值稅納入計算。

目的並非增加貸款門檻，而是避免高估資產可回收價值。

第四步｜流動性評估

相同市值的不動產，流動性可能完全不同。例如：

市中心住宅 與 高總價別墅

即使估值相同，買方數量、成交速度及市場接受度仍可能存在明顯差異。

因此，流動性將影響：

• 安全邊際
• 核貸額度
• 貸款條件

貝殼貝克於風險評估時，會依產品條件進行流動性調整。

常見流動性調整：

第五步｜權利條件評估

權利條件同樣會影響核貸額度。例如：

• 完整產權
• 持分產權
• 共同共有
• 權利關係複雜案件

不同權利條件，代表不同處分能力與法律執行難度。

例如：共同共有案件，須取得全體共同共有人同意設定抵押權。若無法完成相關程序，即無法形成完整有效之擔保基礎。

第六步｜安全邊際

安全邊際為核貸額度形成之核心。

安全邊際計算方式：

安全邊際越高，表示資產於貸款成立後，仍保留較大債權保障空間。安全邊際越低，表示資產於貸款成立後，保留之保護空間較小。

因此，安全邊際將直接影響：

• 核貸額度
• 貸款條件
• 案件評級

實際案例

此案例即為：在保留合理安全邊際前提下所形成之額度。

額度不是越高越好

核貸額度越高，不代表資產越好。核貸額度越低，也不代表資產越差。

核貸額度所反映的是：

在維持合理安全邊際前提下
有多少資產價值適合被使用

因此，額度不是資產價值本身，而是資產價值、安全邊際及風險評估後形成之結果。

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