風險評估模型

貝殼貝克不動產擔保債權風險評估制度

貝殼貝克以不動產價值、債權成數、土地增值稅、流動性及權利條件作為評估基礎，建立案件評級制度，並依據評級決定對應投資利率。

風險評估模型之目的，在於建立合理風險緩衝空間，並於風險發生時維持債權回收能力。

風險評估流程

不動產估價

CLTV

流動性折減

安全邊際

案件評級

投資利率

CLTV

於貝殼貝克風險評估模型中，CLTV 為案件評估指標之一。CLTV 越高，代表不動產剩餘保護空間越小；CLTV 越低，代表債權回收緩衝空間越大。

前順位債權金額認定原則

前順位債權金額依債權類型採不同認定方式。金融機構貸款以聯徵資料查詢之實際貸款餘額計算；租賃公司貸款因無法透過聯徵系統取得實際貸款餘額，因此貝殼貝克採用最高限額抵押權設定金額進行估算，以避免低估前順位債權風險。

一般土地增值稅估算

土地增值稅屬於不動產處分時之必要成本，因此貝殼貝克於 CLTV 計算中納入一般土地增值稅估算，以避免高估資產可回收價值。由於自用住宅優惠稅率之適用資格屬於債務人權利，於風險發生時無法保證仍符合相關條件，因此風險評估模型採用一般土地增值稅進行估算。

流動性折減

相同市值之不動產，仍可能因流動性差異而產生不同風險評估結果。

流動性折減將依個案條件進行評估。同類型資產仍可能因總價、區域、市場需求及買方族群不同，而適用不同折減幅度。

安全邊際

安全邊際越高，代表債權回收保護空間越大；安全邊際越低，代表資產價格波動或處分風險對債權之影響越高。

案件評級制度

投資利率制度

評級與利率機制

安全邊際

案件評級

投資利率

安全邊際越高，風險緩衝空間越大，因此所需風險補償通常較低；安全邊際越低，風險緩衝空間越小，因此所需風險補償通常較高。

案例比較

即使 CLTV 相同，不同資產仍可能因流動性條件不同，而產生不同安全邊際與案件評級。

延伸閱讀

投資人保障

貝殼貝克透過風險評估、法院公證與權利文件、區域策略、債權管理及違約回收五大保障機制，建立完整的不動產擔保債權風險管理體系，保障投資人權益。

法院公證與權利文件

透過法院公證、抵押權設定、他項權利證明書及債權轉讓文件建立完整權利體系，確認債權真實存在，作為債權管理與債權回收的基礎。

區域策略

貝殼貝克聚焦雙北市場，透過持續累積區域行情、法拍市場資訊與流動性經驗，提高不動產估價準確性與風險評估能力。

債權管理機制

案件成立後持續管理案件狀態、還款情形及債權回收進度，並以利益綁定機制持續投入管理資源，管理至案件結案或債權回收完成。

違約與回收流程

違約不等於本金損失。貝殼貝克依案件狀況進行協商、展延、重整、出售資產、法律程序及法拍，持續保障投資人權益與債權回收能力。