可承作與不承作案件

文件定位

本文件說明貝殼貝克如何判斷案件是否適合承作。

承作與否並非依單一條件決定。也並非所有不動產皆適用相同標準。

貝殼貝克將依不動產價值、流動性、權利條件、安全邊際及債權回收能力等因素進行綜合評估。

為什麼有些案件可以承作？

許多人認為：

房子有價值
就一定可以貸款

實際上，不動產價值只是評估起點。貝殼貝克更重視：

資產是否容易處分
權利是否完整
安全邊際是否足夠
未來是否具備債權回收能力

因此，即使兩間房屋市值相同，仍可能因不同條件而形成完全不同的評估結果。

承作原則

章節目的

說明貝殼貝克如何判斷案件是否適合承作。

承作標準並非建立於單一條件。而是建立於風險評估及債權回收能力之上。

制度摘要

評估架構

不動產價值

市場流動性

權利完整性

安全邊際

債權回收能力

承作條件

第一類｜較適合承作案件

章節目的

說明較符合貝殼貝克承作原則之案件條件。

制度摘要

常見案件類型

（一）雙北住宅

例如：

• 公寓
• 華廈
• 電梯大樓
• 社區住宅

（二）權利關係清楚

例如：

• 完整產權
• 可完成抵押權設定
• 無重大權利爭議

（三）流動性良好

例如：

• 成交量穩定
• 買方需求明確
• 估價資訊完整

（四）安全邊際充足

貸款成立後，仍保留合理安全邊際。

較適合承作案件特徵

完整產權

流動性佳

安全邊際充足

較適合承作

第二類｜審慎評估案件

章節目的

說明需提高審查標準之案件。

制度摘要

高總價標的

高總價標的常見特性：

• 買方族群較少
• 成交週期較長
• 市場深度較低

因此，通常需要較高安全邊際。

別墅

別墅常見特性：

• 買方需求較窄
• 成交速度較慢
• 區域差異較大

因此，需額外評估流動性。

店面

店面除不動產本身外，亦受：

• 商圈
• 人流
• 租售市場

影響。因此，需額外評估市場接受度。

持分產權

持分案件之風險主要來自：

• 市場接受度
• 未來處分能力
• 法律程序複雜度

因此，通常需提高安全邊際要求。

流動性較低區域

例如：

• 人口密集度較低區域
• 成交量偏低地段
• 部分有坡度區域

此類案件並非一定無法承作，但需依個案條件提高審查標準。

審慎評估案件特徵

流動性較低

處分時間較長

提高安全邊際

審慎評估

第三類｜原則不承作案件

章節目的

說明無法形成完整有效擔保基礎或債權回收能力不足之案件。

制度摘要

權利關係重大不明

例如：

• 所有權爭議
• 權利歸屬不清
• 潛在重大法律糾紛

無法完成抵押權設定

若無法依法完成抵押權設定，則無法形成完整擔保基礎。

共同共有案件未取得全體同意

共同共有案件，須由全體共同共有人同意設定抵押權。若未取得全體共同共有人同意，則無法形成完整有效之擔保設定基礎。因此，原則不予承作。

重大產權爭議

例如：

• 所有權訴訟
• 重大權利糾紛
• 重大執行障礙

此類案件可能影響未來債權回收能力。

缺乏合理處分可能性

例如：

• 幾乎無市場交易
• 缺乏合理買方需求
• 處分難度極高

即使帳面價值存在，仍可能不符合承作原則。

原則不承作案件特徵

權利條件不足

或

流動性不足

或

回收能力不足

原則不承作

承作與否不是價值判斷

貝殼貝克不以：

好資產
壞資產

區分案件。承作與否，主要反映：

是否具備合理安全邊際
是否具備合理債權回收能力

因此，不承作不代表資產沒有價值，而是目前條件下，不符合貝殼貝克風險管理標準。

延伸閱讀

資產活化中心

貝殼貝克協助不動產持有人在保留合理安全邊際的前提下，使用不動產中的部分價值；依資產價值、權利條件、流動性與債權保障能力綜合評估案件。

額度如何形成

核貸額度並非市值乘以固定比例，而是依不動產價值、前順位債權、一般土地增值稅、流動性、權利條件及安全邊際綜合評估後形成。

貸款利率如何形成

貸款利率反映資產使用後保留的安全邊際與整體風險條件；資產條件決定額度，職業、收入與信用條件影響同額度下的適用利率，利率區間約 7.2%～16%。

申貸流程

從提交資料、不動產估價、權利文件查核、使用權狀況確認、安全邊際評估，到條件確認、法院公證、抵押權設定與撥款，完整說明貝殼貝克十步驟申貸流程。

申貸人權益保障

條件事前說明、費用透明、自主決定、個人資料保護與公平審核，貝殼貝克以十項申貸人權益保障原則，建立公開、透明且可理解的申貸流程。