申貸流程

文件定位

本文件說明貝殼貝克不動產擔保貸款之申請流程。

申貸流程之目的，在於確認資產價值、權利條件、使用權狀況、安全邊際及債權保障能力，並於雙方確認條件後完成貸款程序。

本文件並非任何核貸承諾。

實際案件仍應依個別不動產條件、權利文件、使用權狀況、估價結果、風險評估及最終審核結果為準。

為什麼需要申貸流程？

許多人認為：

就是完整貸款流程。

實際上，不動產擔保貸款涉及：

• 不動產價值
• 權利文件
• 使用權狀況
• 抵押權設定
• 法院公證
• 風險評估
• 債權保障

等多項程序。

因此，申貸流程的目的並非增加程序，而是確認案件是否符合承作條件，以及建立完整債權保障基礎。

申貸流程總覽

章節目的

說明案件從送件到撥款之完整流程。讓申貸人了解案件如何被評估，以及貸款條件如何形成。

制度摘要

申貸流程架構

提交資料

初步條件確認

不動產估價

權利文件查核

使用權狀況確認

安全邊際評估

條件確認

法院公證

抵押權設定

撥款

第一步｜提交資料

章節目的

建立案件基本資訊。作為初步條件確認之依據。

申請資料

申貸人可透過：

• 官網申請
• 客服聯繫

提出申請。

初步資料通常包含：

• 不動產地址
• 不動產類型
• 所有權狀況
• 使用權狀況
• 現有貸款狀況
• 聯絡資料

此階段主要目的為建立案件基本資料。並不代表已完成核貸。

第二步｜初步條件確認

章節目的

確認案件是否符合基本承作方向。避免進入後續程序後才發現案件不符合條件。

初步確認項目

包括：

• 區域條件
• 不動產類型
• 權利狀況
• 使用權狀況
• 前順位貸款狀況
• 基本承作可能性

若案件明顯不符合承作條件，將於此階段說明。避免產生不必要程序成本。

第三步｜不動產估價

章節目的

確認不動產價值及市場流動性。作為後續安全邊際評估基礎。

評估內容

包括：

• 實價登錄
• 區域成交行情
• 房仲市場資訊
• 法拍市場資訊
• 流動性條件
• 市場需求

估價結果並非單純判斷市值。同時也會評估未來處分能力。

第四步｜權利文件查核

章節目的

確認不動產是否具備完整權利基礎。並確認未來是否可完成抵押權設定。

查核內容

包括：

• 所有權狀況
• 抵押權狀況
• 查封狀況
• 限制登記
• 持分狀況
• 共同共有狀況

若無法形成完整有效之擔保基礎，則無法進入後續程序。

第五步｜使用權狀況確認

章節目的

確認不動產目前實際使用狀況。作為流動性評估、處分能力評估及安全邊際評估之依據。

制度摘要

確認內容

包括：

• 自住
• 空屋
• 正常出租
• 長期租約
• 異常低租金出租
• 第三人占用
• 親屬占用
• 使用借名安排
• 其他可能影響點交之情況

為什麼要確認使用權狀況？

部分使用權狀況，可能影響：

例如：於法院拍賣程序中，若不動產因租約、占用或其他使用權因素，被認定為不點交或點交不確定標的。其市場接受度及拍賣價格可能低於一般可點交案件。

因此，使用權狀況亦屬於資產評估重要項目之一。

第六步｜安全邊際評估

章節目的

確認貸款成立後是否仍保留合理安全邊際。

評估架構

不動產價值

前順位債權

一般土地增值稅

流動性折減

使用權狀況

安全邊際

案件條件

評估重點

包括：

• CLTV
• 流動性折減
• 權利條件
• 使用權狀況
• 安全邊際
• 債權回收能力

此階段將形成：

• 核貸額度
• 貸款利率
• 貸款條件

之初步評估結果。

第七步｜條件確認

章節目的

由雙方確認貸款條件。並決定是否進入正式簽約程序。

確認內容

包括：

• 核貸額度
• 貸款利率
• 貸款期間
• 還款方式
• 相關費用

雙方完成確認後，案件始進入正式文件程序。

第八步｜法院公證

章節目的

確認借貸關係及權利義務內容。建立正式法律文件基礎。

法院公證內容

包括：

• 借貸金額
• 借貸期間
• 還款條件
• 權利義務內容

法院公證之目的在於確認債權關係及法律文件內容。

第九步｜抵押權設定

章節目的

建立不動產擔保基礎。

抵押權設定內容

包括：

• 抵押權人
• 抵押權範圍
• 設定金額
• 權利順位

抵押權設定完成後，將形成正式擔保基礎。

第十步｜撥款

章節目的

完成貸款程序。

當：

• 法院公證完成
• 抵押權設定完成
• 文件確認完成

後，案件即可進入撥款程序。

至此，申貸流程正式完成。

申貸流程不是越快越好

有些人認為：

但對不動產擔保貸款而言，真正重要的是：

權利是否完整？

使用權是否明確？

擔保是否成立？

安全邊際是否合理？

建立完整債權保障基礎

因此，申貸流程的目的並非增加程序，而是建立完整債權保障基礎。

延伸閱讀

資產活化中心

貝殼貝克協助不動產持有人在保留合理安全邊際的前提下，使用不動產中的部分價值；依資產價值、權利條件、流動性與債權保障能力綜合評估案件。

額度如何形成

核貸額度並非市值乘以固定比例，而是依不動產價值、前順位債權、一般土地增值稅、流動性、權利條件及安全邊際綜合評估後形成。

貸款利率如何形成

貸款利率反映資產使用後保留的安全邊際與整體風險條件；資產條件決定額度，職業、收入與信用條件影響同額度下的適用利率，利率區間約 7.2%～16%。

可承作與不承作案件

依不動產價值、市場流動性、權利完整性、安全邊際及債權回收能力綜合評估案件，說明較適合承作、需審慎評估與原則不承作的案件條件。

申貸人權益保障

條件事前說明、費用透明、自主決定、個人資料保護與公平審核，貝殼貝克以十項申貸人權益保障原則，建立公開、透明且可理解的申貸流程。