抵押是什麼?房屋可以當抵押品嗎?完整解析抵押貸款流程
內容大綱
當你聽到「房屋抵押」，是不是只覺得是把房子拿去借錢？其實沒那麼簡單！抵押背後牽涉到法律保障、貸款流程和不少眉眉角角。雖然房屋抵押貸款常有低利率、高額度，看起來超划算，但沒搞懂風險就可能讓自己壓力爆表。從「什麼是抵押」到「怎麼申請、有哪些優缺點」，本篇文章用簡單好懂的方式帶你一次認識。
一、抵押的基礎觀念
抵押是什麼？法律上的定義與實務用途
抵押簡單來說就是：你跟對方借錢的時候，先把一樣有價值的東西（像是房子、汽車、股票）交給對方，當作保證。 萬一你沒還錢，對方就可以拿這個東西來拍賣、換錢。
用專業一點的說法，抵押是一種擔保方式，指的是借款人把自己的資產（例如房屋）設定抵押權給貸款機構，確保還款的責任。
在法律上，抵押權是一種物權，讓債權人（像銀行）在你沒履約的情況下，有權優先處理、拍賣這個抵押品，來收回損失。
常見抵押品有哪些？房屋是最常見的抵押資產
常見的抵押品種類有很多，像是不動產（房子、土地）、動產（車子）、或是有價證券都可以用來抵押。
在實務上，最常見的抵押資產還是房屋。主要是因為房子的價值穩定且評估容易，對銀行來說風險比較低。
二、什麼是抵押房屋設定與抵押權設定？
抵押房屋設定的流程與意義
「抵押房屋設定」是指：用房子當擔保去貸款，並到地政機關去辦理抵押權登記。
流程包括：
- 申請貸款：借款人向銀行或貸款機構提出申請，提供必要文件，如土地、建物登記謄本、身份證明等。
- 審核與簽約：銀行或貸款機構進行審核，通過後與借款人簽署借貸契約和抵押權設定契約書，明確貸款條件和抵押擔保事宜。
- 備妥文件：借款人需準備土地登記申請書、抵押權設定契約書、身份證明文件、土地及建物所有權狀正本等文件。
- 抵押權登記：借款人或代理人，須親自到地政機關辦理抵押權登記，將不動產的權利設定給銀行或貸款機構作為擔保。
- 核發證明：地政機關核發「他項權利證明」，確認抵押權已設定，並將相關文件交給銀行。
- 完成設定：登記完成後，抵押權正式生效，銀行或貸款機構持有抵押權，借款人還是可以正常居住或使用房屋，擁有使用權。
抵押權設定是什麼？如何設定抵押權？
「抵押權設定」是指：在不動產（像是房子）上設立抵押權，讓銀行或貸款機構有法律保障，萬一借款人不還錢，債權人（如銀行或民間貸款機構）就能透過拍賣抵押物來追回貸款。
設定流程包括：
- 申請：與貸款機構申請貸款，評估額度、利率、年限等條件。
- 簽約：簽署借貸契約和抵押權設定契約書。
- 設定：準備相關文件，向地政事務所提出登記申請。
- 結案：設定完成後，取得他項權利證明書，表示登記完成。
債權人如何審查貸款與登記抵押權？
債權人（如銀行或民間貸款機構）在審查抵押權設定時，主要考量以下因素：
1.借款人信用：你的信用好不好？會不會還錢？
- 銀行的審查方式：重視「信用」
銀行主要採用信用導向審核，也就是非常看重你過去的還款紀錄與信用表現。以下是他們常看的幾個重點：
- 聯徵中心信用評分：像是你的個人信用成績單，反映你是否準時還款。
- 信用紀錄：是否有卡債、遲繳、聯保別人的貸款等風險行為。
- 還款能力：你的每月收入是否足以負擔貸款還款金額。
如果你的信用良好，不僅比較容易核貸，還可能享有較低利率或較高額度。
但如果信用分數偏低，想從銀行取得貸款就會比較困難，這時就可以考慮民間貸款。
- 民間貸款：重視「資產」
民間貸款機構與銀行不同，他們不會過度依賴信用分數，而是更看重你提供的抵押品價值，例如：
- 房屋
- 土地
即使你有信用瑕疵，只要你提供的抵押品有足夠價值，也仍有機會通過審核、成功借款，幫助你靈活週轉資金。
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2.抵押物價值：拿來抵押的房子值多少？
債權人（如銀行或民間貸款機構）會對房屋進行估價，確定其市場價值。即使你的信用不錯，房子的價值也會影響你最多能借到多少錢。銀行會找估價師幫你評估，會看：
- 房子的實價登錄行情、屋齡、樓層、格局
- 地段與周邊區域是否熱門
- 登記的土地和建物面積是否吻合、有沒有違建
估價越高，貸款的「成數」才有可能拉高，但不是100%照房價借款，通常會保留風險空間，就像朋友借你東西，多少會留點餘裕，以防萬一你還不出來時，他還有機會把損失降到最低。
3.法律檢查：子產權是不是你自己的？有沒有法律糾紛？
債權人（如銀行或民間貸款機構）會仔細查你的房產有沒有「法律地雷」，有無其他權利瑕疵，例如：
- 是否為合法產權登記（是不是你一個人的）
- 有沒有被設定其他抵押權、查封、地上權
- 是不是有違章建築或未登記空間
- 房屋是否還在訴訟、共有、租賃中（例如：和家人共有人）
若發現房產有問題，債權人（如銀行或民間貸款機構）可能會要求你先處理好產權問題，甚至直接拒貸。
審查通過後，債權人會協助辦理抵押權登記，確保其擔保權益。
三、銀行貸款 vs P2P平台：哪種資金取得方式適合你？完整優缺點解析
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延伸閱讀：《P2P是什麼? im.B 詐騙案事件始末一次看！》
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四、抵押品如何影響貸款條件？
抵押品價值如何決定貸款金額？
銀行會根據房屋的市場估價來決定貸款額度，通常可貸範圍在60%～80%之間，具體比例還會根據借款人的信用與收入來調整。
但如果你的信用分數不理想，或希望貸到更高的成數（如85%、90%），甚至需要申請二胎房貸，那麼傳統銀行可能無法滿足你的需求。這時，不妨考慮像貝殼貝克這類資產導向審核的平台，或其他具彈性的民間貸款機構，讓你在急需資金時，多一條可行的退路。
房屋條件對貸款成數的影響
影響貸款成數的因素很多，其中「地點」跟「屋齡」特別關鍵。地點越好、屋齡越新，因為保值性高，銀行通常願意貸得比較多。反之，如果房子已經有點年紀，或者是在比較冷門的地區，成數就會降低，可能只剩五到六成。
有無其他貸款紀錄對貸款條件的影響
借款人的信用紀錄和現有負債情況也會影響貸款條件。若借款人有其他貸款正在繳、信用卡繳款不正常的不良紀錄，銀行可能降低貸款成數或提高利率，以降低風險。
五、房屋抵押貸款申請流程
第一步：諮詢與條件評估
借款人應先與多家貸款機構諮詢，了解各家的貸款條件、利率和額度，看哪一家給最符合需求。同時，評估自身的財務狀況和還款能力，確保能夠負擔貸款。
第二步：抵押品估價與資料準備
貸款機構會對擬抵押的房屋進行專業估價，以確定其市場價值。借款人需準備相關文件，如身份證明、財力證明、房屋權狀等，提供給銀行審核。
第三步：申請貸款與設定抵押權
提交貸款申請後，貸款機構將審核借款人的信用和抵押品價值。審核通過後，雙方簽訂貸款契約，並辦理抵押權設定登記。
第四步：完成簽約、撥款與後續注意事項
完成上述步驟後，貸款機構將資金撥入指定帳戶。借款人需按照約定的還款計劃，按時償還本息，避免影響信用紀錄。
六、常見問題整理Q&A
房貸就是抵押貸款嗎？
房貸其實就是一種「抵押貸款」，但範圍比較小。通常是指拿來買房的貸款，房子本身就是抵押品。
而「抵押貸款」是比較廣義的說法，除了房子，像是車子、有價證券等等也都可以當作抵押品來貸款喔！
設定抵押權後，房子還能出售嗎？
可以賣，但有前提：你必須先得到抵押權人（例如銀行，或透過其他非銀行資金來源設定抵押的情況）同意。根據貸款來源的不同，處理方式也會有些微差異。
- 如果是向銀行貸款：
銀行通常只會在房屋上設定抵押權。要出售房子時，必須先把房貸還清，並解除抵押權，這樣就能順利進行過戶。
- 如果是透過其他非銀行資金來源設定抵押的情況：
除了會設定抵押權，還可能加做一個叫做「預告登記」的手續，用以保障他們未來的債權。這種情況下，除了要償還貸款、解除抵押權，還需要一併解除預告登記，房子才可以辦理過戶。
抵押貸款和二胎貸款的差別在哪？
- 抵押貸款：首次以房屋作為抵押品的貸款，稱為一胎。
- 二胎貸款：是指在你已經用房子跟 A 貸款機構貸過款的情況下，再把同一間房子拿去跟 B 貸款機構申請另一筆貸款。
二胎貸款的風險對銀行來說比較高，因為他們排在第一家銀行後面，萬一你還不出錢，他們能拿到的擔保也比較少，所以利率通常也會比較高，申請條件也會比較嚴格。
因此二胎貸款比較適合短期資金週轉需求的情況，比如你臨時需要一筆資金，但又不想賣掉房子，就可能會考慮這種方式來解決眼前的資金問題。
如何查詢名下房屋是否有抵押權設定？
可至地政事務所申請不動產登記簿謄本，查看是否有抵押權設定登記。
